王琳
  傳說中的《不動產登記暫行條例》日前終於在中國政府網全文公佈。該條例將從2015年3月1日起施行。此前外界將“以人查房”作為不動產登記的主要看點,一些網民更是將“以人查房”視為反腐利器。但在條例的35個條文中,通篇並無“以人查房”的規定。相反,條例對查詢人進行了嚴格的約束,只有“權利人”和“利害關係人”才可以依法查詢、複製不動產登記資料。有關國家機關基於履職需要進行查詢也要依照法律、行政法規的規定進行。
  不僅不動產登記信息不能隨意查詢,條例還強化了登記機構、信息共享單位及其工作人員的保密義務。違反規定泄露登記資料、信息,或者利用登記資料、信息進行不正當活動,給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
  從不動產登記制度的初衷來看,這樣的立法設計並不令人意外。因為條例的主要功能,就在於落實物權法,保障不動產交易安全,保護不動產權利人的合法財產權。國務院法制辦和國土資源部對條例出台意義的官方解讀,強調的也是“保護不動產權利人合法財產權、提高政府治理效率和水平”、“尤其是方便企業、方便群眾”。
  總體上看,條例與現行不動產登記制度最大的不同就在“統一登記”上:明年3月1日條例施行之後,不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺將實現“四統一”。“統一登記”對普通民眾影響最大的,就在於登記手續更簡便,房產買賣也可以更放心了。以筆者所在的海南省為例,因“一房兩賣”所導致的房產糾紛屢有可見。這種騙局之所以能夠成功,就在於因不動產登記的分散與查詢的相對不便,而在買賣雙方之間形成了信息不對稱。有了“統一登記”和規範查詢,“一房兩賣”當能最大限度避免。
  輿論更願意從反腐和房產稅等角度來解讀不動產登記,也不難理解。一則反腐敗與房產稅都是當下的社會焦點話題,本就抓人眼球;二來不動產統一登記制的施行也的確將給反腐敗帶來正向的積極作用,併為房產稅的出台提供基礎平臺。只不過,這些關聯更多是不動產登記制度的附帶影響,而非其初衷。
  不動產登記制度里的“不動產”,並不僅僅指房屋,也包括集體土地、林地、耕地等。當下農村土地糾紛頻發的背後,不動產權屬不明確是重要因素之一。“無恆產者無恆心”,不動產登記制度是不動產能夠成為“恆產”的最基礎的制度設計。可以預料,條例對於預防和化解農村土地糾紛所能起到的規範作用,將比連帶反腐功能更早顯現出來。
  也有一些人期待這一制度一經實施,房價就會下跌甚至崩盤,那還得看不動產登記配套制度的實施狀況以及中國經濟的基本面。如前所述,不動產登記制度的初衷並不是反腐敗,也不是降房價。如果說連鎖反應的話,若“四統一”之後房產稅如期出台,則二套房以上保有環節費用增加,這筆費用很可能會轉嫁到租房市場,導致租房成本上升。
  從2007年在《物權法》中有了關於不動產登記的原則性規定,到去年初被寫進《國務院機構改革和職能轉變方案》,再到今年11月通過,不動產統一登記制度在複雜的博弈之後終於邁出堅實的一步。這一制度還將帶來哪些變化,又將給產權人帶來哪些具體影響,很快我們就能一一見證。
  (作者系海南大學法學院副教授)  (原標題:不動產登記的制度原點是保障權利)
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